AirBnB-Arbitrage: AirBnB Vermieter werden ohne eigene Immobilie zu besitzen? Ob das Geschäftsmodell wirklich funktioniert haben wir in der letzten Zeit selbst getestet!

Nachdem ihr nun eine Menge Videos sehen konntet, in denen wir das AirBnB- Arbitrage Modell mit all seinen Bestandteilen theoretisch vorgestellt haben, ist es nun Zeit die zuvor aufgestellten Hoffnungen auch mit der harten Realität des umkämpften Wohnungsmarktes in der Weltmetropole Kassel zu vergleichen.

In dieser Episode wollen wir die Ebene des Theoretischen transzendieren und transparent darlegen, welchen
Einnahmen und Ausgaben tatsächlich auf uns zugekommen sind. Des Weiteren teilen wir im Rahmen dieser Episode auch noch Erfahrungen aus erster Hand, die dir eine Menge Arbeit, Stress und Geld ersparen können, wenn du im Vorhinein Maßnahmen triffst.

AirBnB Arbitrage als Geschäftsmodell

Was bedeutet Arbitrage eigentlich? Arbitrage bezeichnet die ohne Risiko vorgenommene Ausnutzung von Kurs-, oder Preisunterschieden zum selben Zeitpunkt an verschiedenen Orten zum Zwecke der Gewinnzunahme.

AirBnB Arbitrage fokussiert sich ganz speziell auf den Wohnungsmarkt. Im Rahmen dieses Geschäftsmodells mietet man eine Wohnung langfristig zum Beispiel zu einem Mietpreis von 500 Euro pro Monat an und versucht sie teurer zu vermieten. Während es in der Branche üblich ist langfristige Mietverträge auszuhandeln, konzentriert sich AirBnB-Arbitrage auf die Kurzzeitvermietung.

Es gibt verschiedene Wege um mit AirBnB Geld zu verdienen. Einer unserer Podcastgäste Bastian Barami hat einen besonders innovativen Ansatz.

Bastian nutzt AirBnB um die Vorteile aus beiden Welten auszukosten und sogar noch dabei mithilfe von AirBnB Arbitrage Geld zu verdienen. Auf der einen Seite reizt es Bastian nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass die ständige Suche nach neuen Wohnungen, die oft mit dem ortsunabhängigen Arbeiten eihergeht, nervig ist, einen festen Wohnsitz zu haben und das Gefühl zu haben zu Hause zu sein.

Andererseits ist Deutschland als einziger Standort auch eine Option, die Bastian monoton erscheint. An dieser Stelle kombiniert er das Beste aus beiden Welten und mietet sich überall, wo es ihm beliebt, eine Vielzahl von Home Bases, die er so einrichtet wie ein Zuhause.

Da er jedoch a) nicht jederzeit an mehreren Orten gleichzeitig sein kann und b) eine Vielzahl von ungenutzten Immobilien langfristig sehr teuer wird, vermietet er diese per AirBnB und verdient sogar noch Geld dabei.

Doch das Modell funktioniert nicht nur an exotischen Orten, sondern auch in Mitten Deutschlands – in Kassel.

Ausgaben für eine AirBnB- Wohnung

Einmalige Anschaffungen, wie das Mobiliar, sind als Investitionen zu betrachten. Daher kann es Sinn machen bei der Ausstattung der Wohnung nicht nur auf den niedrigsten Preis zu schauen, weil die Ausstattung in der Regel mit dem Mietpreis korreliert, den man im Endeffekt verlangen kann.

Folgende Ausgaben wurden getätigt:

-Bett (1,60m)

-Schlafcoach (ausziehbar)

– Küche 1300 Euro (ohne Backofen)

– SmartTV

-Regale/ Schränke
-Handtücher/Kissen/Decken

Wenn du einen genaueren Blick auf unsere Wohnung werfen möchtest, kannst du dir hier weitere Bilder unserer Wohnung ansehen möchtest.

Der Gesamtpreis beträgt ca. 4200 ( Netto =>3529 Euro). Dienste wie Ikea können für einen prozentualen Anteil des Kaufpreises ebenfalls den Aufbau der Möbel übernehmen. Diese Dienstleitung kann besonders sinnvoll sein, wenn die Opportunitätskosten beim Aufbauen in eigener Sache zu hoch wären.

042 Der Preis für schlechte Entscheidungen: Opportunitätskosten

Fixkosten und variable Kosten

Neben dem einmaligen Investment von ca. 4200 Euro kommen selbstverständlich monatliche Fixkosten hinzu.
Darunter zählen Ausgaben wie die Miete, Kabel, Internet und als kleines Extra in unserer Wohnung kostenlosen Zugriff auf Netflix. Insgesamt wären das zusätzlich bei uns ca. 615, 99. Dies kann natürlich je nach Mietpreis stark schwanken.

Zu den großen monatlichen, variablen Kosten gehört die Reinigung. Da auch du vermutlich unternehmerisch denkst und nicht jedes Mal selbst zu putzen, ist es empfehlenswert diese Aufgabe an eine zuverlässige Reinigungskraft vor Ort auszulagern. Wir persönlich rechnen an dieser Stelle mit 15 Euro pro Aufenthalt inkl. 5 Euro für Verbrauchsgüter und haben uns auf diese Weise mit einer Reinigungskraft arrangiert.

Als letzte Ausgabe kommen noch 3% des Vermietungspreises hinzu, die AirBnB für die Nutzung der Plattform einbehält.

Einkommen /Gewinn

Bei der Kalkulation sind wir konservativ vorgegangen, da es sich um Kassel und nicht um Paris handelt. Darüber hinaus braucht es einige Zeit, bis der AirBnB Algorithmus neue Wohnungen hoch rankt. Die Eckdaten im Vorhinein sind folgendermaßen kalkuliert worden:

-die Wohnung ist 15 Tage/Nächte im Monat belegt
– unter der Woche zahlen Kunden einen Preis von 40 Euro
– am Wochenende zahlen Kunden einen Preis von 60 Euro
– die Reinigung fällt ca. alle 3 Nächte an

So hätten wir in der Anfangsphase mit ca. 50-100 Euro pro Monat Gewinn gerechnet. Darauf aufbauend hätten wir das Angebot optimiert und nachdem die ersten Buchungen und Bewertungen eingetroffen sind, den Preis nach oben angepasst.

AirBnB Arbitrage Einnahmen

1159 Euro
-180 Reinigung
-620 Fixkosten/Nebenkosten

= 360 vor Umsatzsteuer
= 275 Reingewinn

Ich persönlich hätte in der Anfangszeit mit einem kleinen Minus gerechnet, das wir aufgrund des Algorithmus‘ und des Superhoststatus‘ aber gerne in Kauf genommen hätten. Doch das Projekt war schon in der Anfangszeit erfolgreicher als gedacht.

Die eben genannten Zahlen sind doch lediglich Momentaufnahmen. Am Tag der Veröffentlichung sind die Einnahmen schon wieder angestiegen. Dieser Ausschnitt zeigt die Einzelbuchungen inkl. den verdienten Gesamtbetrag.

Welche Faktoren können automatisiert werden mithilfe von AirBnB Arbitrage möglichst passiv Geld zu verdienen?

Neben der Reinigung ist auch ein Großteil der anderen Prozesse automatisierbar.

Die Schlüsselübergabe

Für die Automatisierung der Schlüsselübergabe gibt es folgende Möglichkeiten:

• Einen Teilzeit-Angestellten einstellen, dieser kann sich auch gleich um die Buchungsanfragen, Gästeauswahl etc. kümmern
• Smartlock Schlösser – Mittlerweile gibt es Türschlösser, die sich per Smartphone App öffnen lassen. Hierzu ist natürlich der Einbau so eines Schlosses notwendig. Klingt nach mehr Aufwand aber lohnt sich.
• Es gibt Dienstleister, die sich auch um die Schlüsselübergabe bei An- und Abreise kümmern. (lokale Wertgegenstandaufbewahrungsstelle oder Pförtner)

Wer sich darum kümmert ist sekundär. Wichtig ist, dass es eine Vielzahl an Wegen gibt es zu automatisieren.

Kundenfragen

Da die Responserate ebenfalls ein Rankingfaktor ist, sollte die Beantwortung von Kundenfragen ernst genommen werden. Vereinfachen kannst du das Ganze beispielsweise mit einem Tool namens Smartbnb.io.

Preisanpassung

Auch wenn 275 Euro Gewinn für den Anfang ein ordentliches Ergebnis ist, sind unsere Ambitionen größer. Aus diesem Grund arbeiten wir mit einem Tool, das die Preise an Angebot und Nachfrage orientiert und anpasst. So stellen wir sicher, dass sich beispielsweise zu Zeiten, an denen die Stadt überfüllt ist, auch unser Preis sich nach oben anpasst.

Wir nutzen ein Tool namens Pricelabs um diesen Prozess zu automatisieren.

Q&A

Da die Fragen des Q&A teilweise sehr allgemein gestellt sind und dieser Blogbeitrag die primäre Intention hatte euch einmal unsere Kostenkalkulation inkl. Einnahmen mit dem Geschäftsmodell AirBnB- Arbitrage zu zeigen, wird der Blogbeitrag diese Fragen nicht in Textform beantworten.

Wenn du dennoch Interesse hast, kannst du dir besonders aufmerksam den Podcast ab Minute [48:43] anhören oder hier den Livestream ansehen.

049 Passives Einkommen durch AirBnB Arbitrage – Bastian Barami im Interview!

Mehr über das Geschäftsmodell AirBnB Arbitrage erfahren

Hoffentlich hat der kleine Blogartikel dir einige Einwände und „Abers“ genommen, die nur allzu gerne zwischen uns und der Umsetzung stehen. Um die letzten Reste an Zweifeln zu beseitigen, kann ich dir empfehlen von den Besten zu lernen.

Bastian bietet einen Kurs an, mit dem du anhand einer Case Study Schritt für Schritt lernst, wie du die erste Schritte machst und von der Recherche bis zur Skalierung mit AirBnB Arbitrage Erfolg hast, die größten Fehler vermeidest und mit einem konstanten Cashflow eine hervorragende Basis für finanzielle Freiheit bildest.

Durch eine Reihe von Automatisierungen und Prozessen ist es möglich den Prozess aus der Ferne mit möglichst wenig Aufwand zu managen ohne physisch präsent zu sein. So ist es möglich das üblicherweise kapital- und zeitintensive Geschäft mit Immobilien über AirBnB Arbitrage auch ortsunabhängig durchzuführen.

  • Florian Gürbig

    Hallo Hendrick,

    extrem cooler und tiefer Einblick in dein erstes Air BNB. Für mich ist das größte Learning, dass es selbst in Kassel funktioniert und das zu nicht Documenta-Zeiten. Komme selbst aus Kassel und bin speziell als Immobilienfotograf, Home Stager und Experte für Immobilienmarketing tätig. Daher ist das Geschäftsmodell eigentlich maßgeschneidert für mich 🙂 Ich werde es definitiv auch testen, aber etwas anders. Ich werde nicht so stark auf Ikea setzen, sondern etwas Individuelleres versuchen. Liegt aber an meinen berufsbedingt guten Einkaufsquellen für Möbel 😁 Falls du mal Bock auf einen persönlichen Austausch hast, immer gern.

    Eine Frage hab ich noch. Ist es möglich, auch einen virtuellen Rundgang in das Listing bei Air BNB einzufügen? Einfach über einen Link? Das gibt es mittlerweile extrem krasse Möglichkeiten die über die stinknormalen 360 Grad Fotos/ Rundgänge hinausgehen. Wir testen das grad für Hotel am Steinernen Schweinchen. Das wäre auf jeden Fall noch eine richtig richtig gute Möglichkeit der Ertragsoptimierung.

    Viele Grüße und mach weiter so 👍🏻
    Florian

    P.S.: Du hast mir mit deinen Videos, dem Podcast und dem Blog schon so viel geholfen und Geld gespart. Ich würd dir gern auf meine Art und Weise dafür danken. Wenn du Bock hast, dann fotografiere ich dir die nächste Wohnung (die ja scheinbar schon in Planung ist 😁), ohne das ich dafür was haben möchte.

    • Hendrik Klöters

      Hi Florian,

      vielen dank für deinen Kommentar, darüber habe ich mich riesig gefreut! Ja da ist definitiv noch viel Luft nach oben, gerade was die Ausstattung angeht kann man so natürlich auch verschiedene Zielgruppen ansprechen.

      Auf dein Angebot komme ich sehr gerne zurück, du erhältst gleich eine Mail an die hinterlegte Adresse 😉

      Viele Grüße,
      Hendrik