In diesem Beitrag mit passender Podcastepisode erzählen wir dir von 4 Lektionen, die wir kürzlich in einer Gerichtsverhandlung zu unserer verlorenen Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung lernen konnten.
Zunächst zur Grundsituation: Als Unternehmerkanal GmbH sind wir ebenfalls im Immobiliengeschäft tätig. Als Besitzer einiger Immobilien halten wir die Immobilien in Schuss und investieren in die besagten Immobilien, um den Wert zu steigern und den Mietern eine gute Wohnsituation zu bieten.
Beim Kauf einer Immobilie haben wir mehrere Bestandsmieter übernommen. Einer dieser hat eine günstige Wohnung (knapp 50 qm für 205 Euro) bewohnt. Nach 6-7 Jahren ohne Mieterhöhung haben wir dem Mieter ein so genanntes Mieterhöhungsbegehren mit der Bitte um Zustimmung für die Mieterhöhung von circa 20 Euro pro Monat geschickt.
Obwohl es in Kassel (die Stadt, in der die besagte Immobilie lokalisiert ist), keinen Mietspiegel gibt, kann man sagen, dass die Miete des Mieters sehr weit unter den ortsüblichen Vergleichsmieten lag, weshalb eine Mieterhöhung nicht abwegig war.
Mindestens 3 Vergleichsmieten von Wohnungen mit ähnlicher Ausstattung, Größe, Lage etc. müssen vor Gericht angegeben werden, damit dem Mieterhöhungsbegehren stattgegeben wird und die Miete angepasst werden kann. Warum der Klage nicht stattgegeben wurde und welche 4 Lektionen wir aus dem Gerichtsverfahren gelernt haben, lernst du in diesem Beitrag.
Lektion 1: Recht haben, bedeutet nicht Recht bekommen
Unser Mieterhöhungsbegehren war valide, weil wir aufgrund verschiedener Vergleichsmieten darlegen konnten, dass wir eine sehr günstige Miete haben und auch noch nach der Mieterhöhung einen sehr günstigen Preis anbieten können.
Dennoch wurde der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht stattgegeben, weil es einen Formfehler gab. Die Mietverträge waren um wenige Tage falsch datiert, was die Klage ungültig gemacht hat.
Die Lektion: Es geht nicht zwingend darum, Menschen, die Recht haben, Recht zukommen zu lassen, sondern es handelt sich häufig um ein juristisches Regelsystem, bei dem geprüft wird, ob alle formalen Kriterien und Anforderungen erfüllt sind.
Lektion 2: Kenne die Regeln
Eng mit dem ersten Learning ist die zweite Lektion verknüpft, ist die zweite Lektion: Kenne die Regeln! Auch wenn Situation vielleicht ungerecht sein mag, muss man sagen: Wenn wir alle Regeln gekannt hätten, hätten wir die Situation vermeiden können.
Lektion 3: Man bezahlt nicht den Stundensatz, sondern die Erfahrung
Wir hätten noch nicht einmal Regeln kennen müssen. Es hätte gereicht, mit einem Experten zusammenzuarbeiten, der die Regeln genau kennt. Sowohl als Selbstständiger als auch als Unternehmer kannst du nicht der Experte in allem werden. Daher kann es Sinn ergeben, mit Experten zusammenzuarbeiten, auch wenn das auf den ersten Blick die teurere Alternative ist.
Man bezahlt diese Experten nicht nur für die Stunden, sondern auch für die ganze Ausbildung, Weiterbildung und Erfahrung, die sie über die Jahre gesammelt haben, um zum Beispiel ein Experte für Mietrecht zu werden.
Lektion 4: Baue ein Expertenteam auf
Da man unmöglich auf alle Eventualitäten, die das Unternehmerdasein mit sich bringt, vorbereitet zu sein und in allen Fachgebieten auf dem neuesten Stand sein kann, ist es sinnvoll sich ein Expertenteam aufzubauen, mit dem man eng zusammenarbeitet.
Mit Hilfe eines Expertennetzwerks steht dir eine Art Standardwerkzeugkasten für jeden Fall zur Verfügung. Um es einmal an einem Beispiel festzumachen: Du kannst die Dienste eines Notars beanspruchen, der alle deine Verträge notariell beurkundet, du kannst immer wieder mit einem Anwalt, der sich um die rechtlichen Angelegenheiten kümmert, usw.
Auch wenn sich das Expertenteam je nach Fachbereich unterscheidet, ist das Grundkonzept einleuchtend: Es geht darum, sich ein Superstar-Team an Leuten aufzubauen, auf die man immer wieder zurückgreifen kann.
