In meinem Freundes- und Bekanntenkreis sehe ich immer mehr Menschen, die sich aktiv mit dem Gedanken auseinandersetzen in Immobilien zu investieren. Doch aus diesem Wunsch erwächst manchmal Ungeduld und blinder Aktionismus, der die rationale und kalkulierte Entscheidungsfindung erschwert.
Gerade aus diesem Grund wollen wir dir heute unsere Learnings aus einem abgelehnten Immobilien-Deal geben, der mit 6,37 % Rendite sehr lukrativ zu sein schien. In diesem Blogpost führen wir dich Schritt für Schritt durch unsere Überlegungen und Kalkulationen, damit auch du keine Fehlinvestition tätigst, die auf den ersten Blick so verführerisch gut zu sein scheint.
Los geht’s mit dem Artikel über die wichtigsten Gründe, warum es sinnvoll sein kann auch einen „vorerst“ lukrativen Immobilen-Deal auszuschlagen.
Der Zusammenhang von Immobilienlage und Rendite
Einige erfahrene Leser, die schon einige Immobilien-Deals (insbesondere in Großstädten) abgeschlossen haben, werden zunächst einmal über die Zahl von 6,37 % Rendite stutzen.
In einigen Großstädten, wie Berlin, München, Köln oder auch Frankfurt befinden sich bekannterweise Immobilien-Hotspots. Der Nachteil an diesen Städten für den Abschluss von Immobilien-Deals sind neben den hohen Kosten auch niedrige Renditen, sodass sich einige Immobilienbesitzer schon über 2-3 % Rendite freuen würden.
In dem konkreten Fall, den wir dir im Verlauf dieses Blogartikels vorstellen werden, geht es um einen Immobilien-Deal in der Stadt Kassel (ca.200.000 Einwohner). Trotz des weiten Einzugsgebiets und der Tatsache, dass Kassel die einzige Großstadt in Nordhessen ist, sind die Immobilien- und Mietpreise deutlich geringer als in den eben genannten Großstädten. Doch dadurch lassen sich solide Renditen von 6-7 % erzielen.
Diese kurze Erklärung sollte lediglich als kurzer Kontext für das der Einleitung gegebene Beispiel dienen. Dieser Beitrag hat nämlich nicht den Anspruch universelle und unumstößliche Kaufkriterien für jeden Immobilien-Deal zu geben, sondern soll vielmehr unsere zentralen Erkenntnisse aus diesem einen angesprochenen Einzelfall aufzeigen.
Immobilien-Deal mit 6,37% Rendite abgelehnt – Eine Fallstudie
Die Eckdaten zum Immobilien-Deal
Bei der erwähnten Immobilie handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus in Kassel, das aus 4 Wohnungen und 2 Gewerbekomplexen besteht. Das fügt sich zu 468 m² zusammen. Die 1949 erbaute Immobilie befindet sich in einem zwei geteilten Stadtviertel, in dem eine Seite einen herausragenden Ruf genießt und die andere Hälfte eine eher „einfache“ Mieterstruktur besitzt.
Die Mieteinnahmen hätten ab 09/2019 3011 Euro pro Monat in die Kassen gespült. Mit einem Kaufpreis von 565.000 Euro hätten wir diese Immobilie unser Eigen nennen können. Auf diversen Onlineportalen wurde diese Immobilie mit einem Preis von 595.000 gelistet. Doch da wir zuvor die Immobilie genau inspiziert und strukturiert alle weiteren Sanierungskosten in einer PowerPoint-Präsentation festgehalten haben, hatten wir eine gute Verhandlungsbasis, um ein Gegenangebot zu machen. Geeinigt haben wir uns schlussendlich auf 565.000 Euro.
Aus diesen Eckdaten haben wir unsere Rendite von 6,37 % errechnet.
Wir hätten uns für eine Finanzierung aus Fremdkapital entschieden und hätten einen Kapitaldienst von 5 % gewählt, der sich aus 2 % Zinsen und 3% Tilgung zusammensetzt. Bei einer Finanzierungssumme von 644.000 Euro (ergibt sich aus Kaufpreis von 565.000 + Kaufnebenkosten) würde faktisch ein monatlicher Kapitaldienst von 2683 Euro anfallen.
Warum wir uns im Endeffekt gegen den Immobilien-Deal entschieden haben
Wenn man nun diese 2683 Euro mit den 3011 Euro aus den monatlichen Mieteinnahmen gegenrechnet, ergibt sich eine lukrative Summe. Doch dies bleibt nicht der einzige Kostenpunkt.
Da wir beide genug andere Projekte haben und die Hausverwaltung ungerne selbst übernehmen würden, hätten wir an dieser Stelle auf einen Hausverwalter zurückgegriffen. Dieser erleichtert uns zwar unseren Alltag, aber schmälert mit einem monatlichen Kostenpunkt von 140 Euro (Brutto) auch gleichzeitig unsere Marge.
Dadurch dass es sich bei dem Objekt um eine Bestandsimmobilie von 1949 handelt, macht es Sinn Rücklagen zu bilden. Über die Höhe der Rücklagen streiten sich die Experten. Um dir jedoch eine Faustregel an die Hand zu geben, kann man festhalten, dass eine seriöse Kalkulation eine Rücklage von 1-3 Euro pro m² umfasst.
Hinzugekommen wären noch verpflichtende Investitionen von 14.000 Euro in zwei neue Gasthermen, 12.000 Euro für Dämmungen und zusätzliche Sanierungen der Fassade und der Wohnungen, sodass wahrscheinlich insgesamt ca. 30-40.000 Euro in den nächsten 1-2 Jahren hinzugekommen wären.
Ist eine Tilgung von 3 % zu hoch?
Ein nahe liegender Gedanke an dieser Stelle wäre es die Tilgung von 3 % zu reduzieren, um den Cashflow zu erhöhen. Es gibt auch einige Ratgeber, die die Tilgung von 3 % für zu hoch halten. Wir haben uns dennoch für eine Tilgung von 3 % entschieden, da dies zur Folge hat, dass die Finanzierung der Immobilien nach weniger Jahren abgeschlossen ist und die Immobilie vollständig abbezahlt ist.
Des Weiteren kann man von der Tatsache, dass wir uns aktuell in einer Niedrigzinsphase befinden nicht ablesen, dass dies auch noch in 10-20 Jahren so sein wird. Falls diese Niedrigzinsphase eines Tages beendet sein sollte, ist es immer noch möglich die Tilgung herunterzuschrauben. Jedoch fährt man mit einer Tilgung von 3 % aufwärts sicherer, auch wenn dies mit weniger Cashflow einhergeht. Eine Tilgung von 1,5 % wird vielmehr zur Spekulation als zur Investition.
Um den Immobilien-Deal profitabel zu machen, hätten wir daher zulassen müssen, dass das Projekt uns monatlich Geld aus der Tasche zieht oder anderweitig Ressourcen, wie z.B. Zeit in Anspruch nimmt. Da die Zeit aufgrund diverser anderer Projekte noch knapper bemessen ist und die Opportunitätskosten zu hoch sind, haben wir schlussendlich Nein zu dem auf den ersten Blick verführerischen Angebot gesagt.
042 Der Preis für schlechte Entscheidungen: Opportunitätskosten
Immobilien-Deals lohnen sich nach wie vor, aber nicht um jeden Preis!
